نقدینگی و قیمت مسکن در ایران

اکوپل نیوز - مریم السادات موسوی؛ حجم نقدینگی یا M ۱ عبارت است از اسکناس و مسکوک نزد مردم و سپرده ها‌ی دیداری مردم نزد بانک‌های تجاری.

دیدگاه مکاتب مختلف در خصوص چگونگی اثرگذاری تغییر در حجم پول بر متغیر‌های حقیقی اقتصادی و همچنین قیمت کالا‌ها و دارایی‌ها از جمله دارایی مسکن متفاوت است، اما همه بر این موضوع اتفاق نظر دارند که تغییر در حجم پول در بلندمدت منجر به تغییر قیمت کالا‌ها و دارایی‌ها می‌شود.

کینزین و پولیون در این مسئله که مردم در موقع افزایش حجم پول چه نوع دارایی را جانشین آن می‌سازند، اتفاق نظر ندارند.

می‌توان دیدگاه کینزین‌ها را نسبت به مکانیزم اثرگذاری به این ترتیب بیان نمود که آن‌ها معمولا دارایی‌هایی را که دارای درآمد ثابتند (مانند اوراق قرضه و خزانه) جانشین خوبی برای پول می‌دانند، مکانیزم اثرگذاری به این ترتیب است که هرگونه افزایش عرضه پول از طریق کاهش نرخ بهره باعث افزایش تقاضای دارایی ها‌ی مالی از جمله سهام و در نتیجه افزایش قیمت آن‌ها می‌شود.

در مقابل، پولیون استدلال می‌کند که افزایش حجم پول به طور مستقیم و بدون واسطه بر جریان مخارج و قیمت دارایی‌ها اثر خواهد گذاشت.

از سوی دیگر، آن‌ها فرض می‌کنند دارایی‌ها یی که جانشین موجودی پول می‌شوند بسیار متنوعند. شوک‌های نقدینگی (مازاد پول یا اعتبار که سازگار با ثبات قیمت در بلندمت نباشد را شوک نقدینگی می‌گویند)، یکی از عوامل تحریک کننده قیمت مسکن است که به نوسان قیمت مسکن و بی ثباتی مالی منجر می‌شود.

در این زمینه به جریان انداختن حجم پول متناسب با نیاز واقعی جامعه و بر قراری حجم نقدینگی به مقدار و بصورت مطلوب از اهمیت خاصی برخوردار می‌باشد.

هدف اصلی ما از این پژوهش این است که اثر نوسان حجم نقدینگی بر نوسانات قیمت مسکن در ایران بررسی نماییم بدین منظور با استفاده از مدل خود رگرسیون برداری (SVAR) از داده‌های حجم نقدینگی و متوسط قیمت مسکن با تواتر فصلی و در دوره زمانی (۱۳۸۸-۱۳۹۹) تمسک جستیم؛ و می‌خواهیم به این سوال پاسخ دهیم: اثر شوک نقدینگی بر نوسانات قیمت مسکن در ایران چگونه است؟

همان طور که در نمودار ملاحظه می‌شود یک شوک مثبت نقدینگی، به اندازه یک انحراف معیار، بر متغیر قیمت مسکن اثر افزایشی دارد پس از آن یک کاهش کوچک و نهایتاً پس از ۸ دوره شوک از بین می‌رود و میرا می‌شود.

این نتیجه گیری با یافته‌های ارائه شده توسط اسنماکر و جرلاک (۲۰۰۹) مطابقت دارد، آن‌ها با استفاده از روش‌های VAR و PVAR به بررسی اثر شوک‌های سیاست پولی بر تورم، تولید و قیمت دارایی‌های مسکونی در ۱۸ کشور پرداخته و به این نتیجه رسیده اند که سیاست پولی آثار بزرگ و قابل پیش بینی روی قیمت دارایی‌های مسکونی دارد و این اثرگذاری تحت تاثیر ساختار مالی است.

یکی از عوامل اصلی رشد جهشی قیمت مسکن، تقاضای سرمایه‌ای مسکن است که خود ریشه در مشکلات ساختاری اقتصاد کلان از جمله رشد شتابان نقدینگی و عدم ظرفیت پذیری سایر بخش‌های اقتصادی برای جذب این نقدینگی دارد.

در ادبیات اقتصادی نیز همواره از ویژگی بخش مسکن به عنوان ضربه گیر اقتصاد یاد شده است. در واقع می‌توان ادعا کرد که بخش مسکن به نوعی هزینه سایر بخش‌های اقتصادی را به ویژه به دلیل عدم وجود ظرفیت‌های مناسب جذب کامل می‌پردازد.

نقدینگی به انگیزه‌های متفاوتی وارد بازار مسکن می‌شود. بخشی از آن به انگیزه کسب عایدی سرمایه و استفاده از تغییرات احتمالی قیمت مسکن و سایر دارایی‌های جایگزین وارد بازار می‌شوند. در مقابل بخش دیگری از نقدینگی، تحت تاثیر تقاضای خانوار‌ها برای تامین نیاز‌های مصرفی وارد بازار می‌شوند.

نوسان و نقل و انتقال شدید حجم نقدینگی در بخش مسکن یکی از معضلات این بخش است. در ابتدا منابع عظیم مالی، بنا به دلایل مختلفی که به طور عمده ناشی از رشد نقدینگی در سطح کلان است به سوی بخش مسکن و به صورت تقاضای سوداگرانه سوق می‌یابند.

در شرایط فقدان الگو‌ها و کانال‌های متشکل، ورود نقدینگی به تدریج حالت هجمه‌ای به خود می‌گیرد. از آنجایی که فعالیت‌های سوداگرانه تابع قانون بازده نزولی سود نیستند، سود در بخش مسکن همچنان بالا می‌ماند، تا زمانی که اضافه عرضه در بخش به یکباره انتظارات را نسبت به سودآوری این بخش تغییر داده، منابع مالی را از بخش مسکن خارج کرده و بخش مسکن و به تبع آن اقتصاد کشور را با رکود مواجه می‌سازد.

به این ترتیب فعالیت‌های سوداگرانه در بخش مسکن موجب افزایش قیمت آن و افزایش قیمت، موجب افزایش انتظارات و پیامد آن موجب افزایش بیشتر قیمت می‌شود.

این روند به همین صورت ادامه پیدا می‌کند تا ناگهان بر اثر ازدیاد عرضه و فقدان تقاضای سوداگرانه، انتظارات معکوس شود و بخش مسکن وارد رکود شود. به دلیل اینکه بخش مسکن دارای بیشترین ارتباط پیشین با بخش‌های اقتصادی است با رکود بخش مسکن، مجموعه اقتصاد به سمت رکود گسترده پیش خواهد رفت.

با کانالیزه شدن جریان نقدینگی به سمت بازار مسکن، نهاد‌های سیاست گذار بخش به سادگی می‌توانند از این بازار به عنوان ابزار کنترلی نوسانات استفاده کنند. نتایج تجزیه و تحلیل این تحقیق هم بر مطالعات پیشین صحه می‌گذارد که نوسان شدید حجم نقدینگی در بخش مسکن یکی از معضلات مهم این بخش است.

در ادامه نیز روند نرخ رشد نقدینگی و قیمت مسکن در بازه زمانی (آذر ۱۴۰۰-۱۳۸۱) را می‌بینیم. براساس تئوری، افزایش نقدینگی در بخش مسکن منجر به افزایش تقاضا برای مسکن می‌شود. از آنجایی که افزایش عرضه در کوتاه مدت در بازار مسکن امکان پذیر نیست، لذا بازار با مازاد تقاضا روبرو می‌شود که در نهایت حباب قیمتی تشکیل می‌شود.

در نهایت مسأله قابل توجه این است که در سال ۱۴۰۰ مجدداً رشد نقدینگی از رشد قیمت مسکن پیشی گرفته و متاسفانه نه تنها چشم اندازی برای کاهش رشد نقدینگی وجود ندارد که حتی پیش‌بینی می‌شود رشد نقدینگی با شتاب بیشتری ادامه یابد. این امر قطعاً آینده بخش مسکن را تحت تاثیر قرار می‌دهد و وقوع جهش قیمتی متحمل است.

*مدرس دانشگاه و دانشجوی دکتری اقتصاد