چرخه ارتباطی قیمت مسکن و تسهیلات بانکی مسکن در ایران

اکوپل نیوز - مریم السادات موسوی، ارتباط ما بین قیمت مسکن و تسهیلات اعتباری یکی از مهمترین دل مشغولی سیاستگذاران را تشکیل می‌دهد همچنین تأمین مالی مسکن از مؤلفه-های اساسی بازار مسکن به شمار رفته، و در ابعاد اقتصادی و اجتماعی مهم می‌باشد.

به لحاظ اجتماعی نیز، موضوع عدم استطاعت مالی خانوار‌ها در تدارک و خرید واحد‌های مسکونی از چالش‌های اساسی دولت‌ها در بخش مسکن محسوب می‌شود.
از بعد اقتصادی نیز، متوسط قیمت مسکن و حجم اعتبارات و تسهیلات اختصاص یافته به این بخش به طور مستقیم بر هم تأثیر گذار هستند و این در حالی است که کانال‌های رابطۀ علت و معلول بین قیمت خانه‌ها و بازار‌های وام دهی به میزان زیادی شفاف نیستند.

در این مطالعه بر آن شدیم که با عنایت بر ادبیات نظری موجود و ارتباط ما بین قیمت مسکن و عرضه تسهیلات بانکی، نحوه و میزان اثر پذیری نوسانات متغیر‌های عرضه وام مسکن ناشی از نوسانات قیمت مسکن در ایران را مورد مطالعه قرار دهیم. وبه این پرسش‌ها پاسخ دهیم:

• آیا نوسانات تصادفی در قیمت مسکن موجب ایجاد نوساناتی در عرضه‌ی وام مسکن می‌شود؟
• طول دوره نوسانات ایجاد شده در عرضه‌ی وام مسکن ناشی از نوسانات قیمت مسکن چه قدر است؟

با توجه به اینکه عمده تسهیلات پرداختی به بخش مسکن توسط بانک مسکن صورت می‌پذیرد، به صورت خاص رابطه میان نوسانات قیمت مسکن در مناطق شهری کشور را با نوسانات وام‌های پرداختی بانک مسکن در قالب مدل خود رگرسیون برداری ساختاری (SVAR) و برای دوره زمانی (۱۳۷۰-۱۳۹۹) مورد نظر قرار داده ایم.

نتایج مطالعه حاکی از آن است که بروز یک شوک مثبت در قیمت معاملاتی مسکن منجر به افزایش عرضه وام مسکن می‌شود به گونه‌ای که با افزایش ۱% قیمت مسکن عرضه وام مسکن ۰.۳% افزایش می‌یابد و این نوسانات تا ده فصل ماندگاراست و بعد از ده فصل اثر نوسانات مذکور از بین خواهد رفت.

در سیر تاریخ مالکیت املاک نقش مهمی را برای تعیین ارزش وثیقه‌ها ایفا کرده است به طوری که با افزایش قیمت مسکن، وثیقه‌ها نزد بانک‌ها ارزش بیشتری پیدا می‌کنند و بانک‌ها تمایل به عرضه وام بیشتر و توسعه میزان وام خواهند داشت.

از سوی دیگر دولت‌ها برای پوشش افزایش قیمت مسکن، شروع به عرضه‌ی وام مسکن می‌کنند. شایان ذکر است نتیجه افزایش عرضه وام مسکن بستگی به نوع تسهیلات تخصیصی در این حوزه دارد، درصورتی که وام تخصیصی صرفاً مشتمل بر خرید مسکن باشد،

در نتیجه افزایش عرضه تسهیلات، قدرت خرید خانوار‌ها بالا رفته و تقاضای مسکن افزایش می‌یابد و خود باعث افزایش مجدد قیمت مسکن می‌شود.

ولیکن در صورتی که عرضه تسهیلات مشتمل بر ساخت و تولید در حوزه مسکن باشد، اثرات گسترده‌ای بر رشد ارزش افزوده بخش مسکن و فعالیت‌های مترتب آن دارند و در نهایت منجر به تقویت رشد تولید و اشتغال ملی می‌شود؛
بنابراین سیاست‌های دولت و سیستم بانکی باید به گونه‌ای طراحی شود که عرضه و تقاضا در بازار مسکن به صورت متعادل تجهیز شود.

به عبارت دیگر با توجه به ارتباط مستقیم قیمت مسکن و عرضه وام˛ سیاست‌های دولت می‌بایست در راستای حمایت از تولید و عرضه‌ی مسکن و سیاست‌های بانکی نیز همزمان مشتمل بر پرداخت وام خرید و وام ساخت (فروش اقساطی و فروش مدنی) باشند که در غیر این صورت به علت افزایش قیمت مسکن آثار سیاست‌های حمایتی دولت و افزایش عرضه وام مسکن بلااثر خواهند بود.

*مدرس دانشگاه و دانشجوی دکتری اقتصاد