تأثیر نرخ ارز بر قیمت مسکن

اکوپل نیوز - مریم السادات موسوی؛ افزایش شدید قیمت مسکن در این سال‌ها از دغدغه‌های اصلی مردم و دولتمردان شده است لذا کنترل قیمت مسکن از اهداف اساسی سیاستگذاران کشور تبدیل شده است همچنین کنترل قیمت مسکن مستلزم شناخت عوامل موثر بر قیمت مسکن می‌باشد. یکی از عومل موثر بر بازار مسکن، بازار ارز می‌باشد.

بازار ارز و مسکن دو بازار موازی هستند که امکان وقوع حباب در آنها می‌تواند اثرات زیادی بر اقتصاد هر کشور بگذارد. حال سوالی که ایجاد می‌شود این است که آیا امکان انتقال حباب از بازار ارز به بازار مسکن وجود دارد. پس از پایه گذاری تدریجی سیستم مالی مدرن و و قوع بحران‌های مالی متعدد، بخش املاک و مسکن، ارتباط بسیار مستحکمی با سایر بخش‌های مالی برقرار کرده است؛ از این رو، بر کل اقتصاد داخلی و جهانی اثر گذار است.

رابطه‌ی ارز و مسکن دوگانه است؛ بدین صورت که بازار ارز هم تأثیر منفی و هم تاثیر مثبت بر بازار مسکن می‌گذارد. از یک بعد دلار به عنوان رقیب مسکن، وقتی که برای سرمایه‌گذاران جذاب می‌شود طبیعتاً اقبال به مسکن کاهش می‌یابد؛ زیرا مسکن کالایی است که تغییرات کندی دارد، بنابراین سرمایه‌گذاران در کوتاه مدت تمایل دارند به سمت دلار، طلا و بورس بروند.

از سوی دیگر افزایش دلار علامتی می‌دهد که ارزش ریال دارد کاهش می‌یابد، انتظارات تورمی بالاست و در چنین شرایطی بخشی از توجهات برای حفظ ارزش خرید سرمایه‌های قبلی خانوار به سمت مسکن می‌رود.

از این زاویه می‌توان گفت که افزایش قیمت دلار با افزایش قیمت مسکن همبستگی مثبتی دارد. مضافاً این‌که نهاده‌های تولید مسکن مثل مصالح فلزی و اقلام وارداتی متاثر از نرخ دلار هستند که آن هم تاثیر مثبت در قیمت مسکن دارد.

البته این در حالی است که ۸۰ درصد تولیداتی که صنعت ساختمان به آن وابسته است تولید داخل و بی نیاز به ارز است، اما همین جو روانی ایجاد شده ناشی از نوسان نرخ ارز باعث بالا رفتن قیمت محصولات داخلی هم می‌شود که بالتبع، افزایش هزینه‌های ساخت و در نتیجه قیمت مسکن به رغم وجود شرایط رکود را به همراه خواهد داشت؛ و بنابراین رابطه ارز و مسکن به این نحو است که در کوتاه مدت که شیب افزایش قیمت دلار بالاست، مسکن نمی‌تواند همپای آن جلو برود، ولی در طولانی مدت، خود را با آن تطبیق می‌دهد.

به عبارت دیگری، در کوتاه مدت با افزایش نرخ ارز، رونق بازار مسکن کاهش یافته و این رکود زمینه را برای مساعد شدن این بازار به نفع مستأجران تغییر خواهد داد. به این دلیل که مردم بیشتر تمایل دارند سرمایه خود را به خرید ارز اختصاص داده و از سود‌های کوتاه مدت بهره ببرند و بنابراین ممکن است املاک خود را زیر قیمت متداول کنونی به فروش برسانند.

اما در میان مدت و بلند مدت نتیجه کاملا برعکس خواهد بود چرا که همانگونه که گفتیم با افزایش نرخ ارز کلیه کالا‌ها و تجهیزات مرتبط با ساختمان متأثر از افزایش نرخ ارز افزایش قیمت خواهند داشت و در نتیجه نرخ تمام شده هر واحد آپارتمان برای سازندگان افزایش یافته و بالاجبار با بهای بیشتری به متقاضیان عرضه خواهد شد.

در آخر روند حرکت قیمت مسکن و نرخ ارز در نمودار زیر نشان داده شده است. همانطور که مشاهده می-شود به جز مقطع زمانی سال‌های ۱۳۷۹ تا ۱۳۸۹ که سیاست سرکوب نرخ ارز اجرا شده است در دیگر مقاطع زمانی رشد قیمت مسکن با رشد ارز همگام بوده و هم حرکتی بین آن‌ها کاملاً مشهود است. هرچه دامنه زمانی رشد قیمت ارز طولانی‌تر باشد، وزن اثرگذاری آن بر روی بازار ملک و مسکن هم بیشتر خواهد بود.

همانطور که گفته شد اثر نوسانات مثبت ارز بر قیمت ملک در بلند مدت مستقیم، و در کوتاه مدت معکوس است، اما هر دوی این تاثیرات به صورت تدریجی رخ خواهند داد.

همچنین افزایش قیمت دلار، تاثیر روانی در بخش تقاضای بازار مسکن دارد و باعث می‌شود بازار ارز متقاضی بیشتری پیدا کرده و زمینه سفته بازی در معاملات ملک کاهش یابد.

*مدرس دانشگاه و دانشجوی دکتری اقتصاد