تقاضای دارایی؛ بورس بازی مسکن

اکوپل نیوز - مریم السادات موسوی؛ تقاضای مسکن با توجه به انگیزه حاکم بر خرید مسکن با یکی از دو هدف مصرفی یا غیر مصرفی (دارایی یا بورس بازی) صورت می‌پذیرد. همچنین تفکیک تقاضای مسکن به تقاضای مصرفی و دارایی، گام موثری در جهت سازماندهی و کنترل قیمت مسکن و کاهش تکانه‌های ادواری در حوزه مسکن می‌باشد.

تقاضای مصرفی مسکن یکی از نیاز‌های اجتماعی انسان بوده و از زمان تشکیل جوامع مدنی شکل تکامل یافته‌ای پیدا کرده است. متقاضیان مصرفی افرادی هستند که با هدف تأمین سرپناه اقدام به خرید مسکن می‌نمایند و معمولاً رفتار ملایم و یکنواخت دارند همچنین متقاضیان مصرفی بیشتر به مطلوبیت سکونت در واحد مسکونی و محدودیت بودجه‌ای خود اهمیت می‌دهند و کمتر به شرایط بازار توجه دارند.

به عبارت دیگر در تقاضای مصرفی صرفاً تأمین سرپناه خانوار مورد نظر می‌باشد در حالی‌که در تقاضای دارایی مسکن، بازدهی سرمایه گذاری از عوامل اصلی می‌باشد. تقاضای دارایی را می‌توان تقاضای مسکن بیش از سرپناه مورد نیاز خانوار تعریف نمود که گاهاً به بورس بازی مسکن تعبیر می‌شود.

در ایران و در شرایط فعلی، دلایل خاصی از جمله بازدهی کم فعالیت‌های تولیدی، پایین بود سطح درآمد‌های فعالیت‌های کارآمد، فشار‌های تقاضای مسکن ناشی از افزایش جمعیت، کمبود عرضه مسکن و تولید واحد مسکونی، نرخ تورم بالا، جهش نرخ ارز، انتظارات تورمی، ارث گذاشتن ثروت مطمئن و ... منجر به تقاضای بورس بازی مسکن می‌گردد.

در این حالت خریدار مسکن که انتظار افزایش قیمت مسکن را در آینده دارند اقدام به خرید مسکن با توجه به استطاعت مالی خود می‌نمایند و در فاصله زمانی مشخص ملک خود را می‌فروشند؛ و از ما به التفاوت قیمت خرید و فروش کسب سود می‌کنند.

بر اساس ادبیات نظری برای تفکیک و محاسبه اثر تقاضای مصرفی و دارایی مسکن از دو معیار می‌توان استفاده نمود: ۱- هزینه استفاده از سرمایه ۲- بازدهی سرمایه

هزینه استفاده از سرمایه عبارت است از تقسیم اجاره سالیانه یک متر مربع واحد مسکونی بر هزینه متوسط قیمت معاملاتی یک متر مربع واحد مسکونی ضرب در ۱۰۰. هزینه استفاده از سرمایه (مسکن) همان تقاضای مصرفی مسکن می‌باشد؛ همانطور که مشاهده می‌گردد از طریق درآمد اجاره مسکن محاسبه می‌شود.

به عبارت دیگر صورت کسر درآمد اجاره‌ای واحد مسکونی است که فرد از هر مترمربع به دست می‌آورد و یا در صورت استفاده شخصی، درآمد ضمنی اجاره است که اگر فرد مستأجر بود می‌بایست پرداخت می‌کرد در مخرج هم سرمایه گذاری لازم برای خرید مسکن است که همان قیمت یک متر مربع واحدمسکونی می‌باشد.

بازدهی سرمایه عبارت است از مجموع منفعت سرمایه و هزینه سرمایه می‌باشد. منفعت سرمایه از طریق افزایش سالانه هر متر مربع مسکن اندازه گیری می‌شود. یعنی اینکه فرد وقتی مالک است اجاره نمی‌پردازد و اجاره ضمنی مبنای محاسبه هزینه استفاده می‌باشد. البته برای محاسبه دقیقتر این معیار می‌بایست اثرات منفی خارجی را اضافه نمود.

اثرات منفی خارجی اغلب برای مسکن استیجاری مطرح می‌باشند بدین صورت زمانی که فرد در مسکن استیجاری ساکن باشد، هزینه‌هایی بر ساختمان وارد می‌سازد که بخشی زیادی از این هزینه‌ها خارج از قرارداد مابین موجر و مستأجر میباشد بر مالک تحمیل می‌گردد. به دلیل فقدان منابع آماری دقیق بهتر است از این هزینه‌ها چشم پوشی کنیم.

تقاضای دارایی مسکن منجر به مشکلاتی بخش مسکن و ساختمان می‌گردد نظیر انتقال سرمایه‌ها از بخش مولد اقتصاد به فعالیت‌های غیر مولد اقتصادی نظیر دلالی همچنین منجر به رونق‌های کوتاه مدت و رکود بلندمدت بخش مسکن و ساختمان می‌گردد.

شناخت بررسی انواع تقاضای مسکن اهمیت ویژه‌ای دارد، زیرا دولت‌ها می‌توانند با استفاده از ابزار‌های سیاستی نظیر عوارض، مالیات، وضع قوانین تشویقی و به کنترل و هدایت تقاضای مسکن بپردازند. تا از شدت تکانه‌های ادواری در بخش مسکن و ساختمان جلوگیری کنند.

در جدول زیر تقاضای دارایی مسکن (بازدهی سرمایه) و تقاضای مصرفی مسکن (هزینه استفاده) در سال ۱۴۰۰ مشاهده می‌گردد آمار‌ها گویای این مطلب است که تقاضای دارایی مسکن نسبت به ۱۰ سال گذشته افزایش و بالعکس تقاضای مصرفی کاهش یافته است که این موضوع باید توسط دولت محترم چاره اندیشی گردد.

*مدرس دانشگاه و دانشجوی دکتری اقتصاد